분양권과 입주권의 부동산용어는 비슷하게 보여도 자세히 보면 법적으로 차이나는 경우가 많은데요
1. 분양권과 입주권의 차이를 알아보기
*재개발 재건축의 조합원 입주권과 일반 분양에서 당첨된 분양권은 세금면에서도 많은 차이가 있습니다만
대개 둘의 권리를 동일하게 생각하는 경향이 있습니다 새 아파트에 입주하는 것은 동일하기 때문에 차이를 잘 모르고 거래하는 경우도 많습니다
재개발, 재건축조합원 입주권은 도시 및 주거환경정비법등에 따른 사업계획승인 인가로 입주자로 선정된 지위를 말하는 것이고 분양권은 주택법등에따른 주택에 대한 공급계약을 통해 선정된 지위를 말합니다, 다시 말해 조합원 입주권은 기존노후주택에 거주하고 있던 조합원에게 부여되는 새 주택에 입주할 수 있는 권리이고, 분양권은 주택청약에 당첨되면 주택을 공급받을 수 있는 권리를 말합니다
*입주권의 전제조건은 조합원의 지위가 반드시 필요합니다 재개발, 재건축 이 관리처분인가 가나면 이때부터 입주권으로 봅니다. 실무적으로는 완전철거가 돼야 합니다
예를 들어 재개발, 재건축 조합원이 400 세대인아파트에 700세대의 아파트가 지어질예정이면 400세대는 조합원의 입주권이, 나머지 300세대는 청약을 통해 당첨되는 분양권이 되는 것입니다
거래당사는 조합원 하고하면 입주권이고, 청약당첨자와 거래하면 분양권인 것입니다 .
*사실세법에서는 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이지 부동산은 아닌 것입니다, 그럼에도 정부는 주택시장의상황 관리를 위해 둘 다부동산으로 보고 규제하는 것입니다.
1.두 권리는 세금부터 거래방법 등 다른 점이 많습니다 자세하게 알아보겠습니다
*로열동호수배정:조합원먼저 동 호수를 배정하고 남은 물량을 일반분양으로 배정합니다 ,
*분양가도 일반분양보다 저렴합니다 .
*일반분양권보다는 높은 수익을 기대할 수 있습니다,
*조합원입주권도 리스크를 가지고 있습니다, 사업속도나 사업비, 추가비용 분양성적등에 따라 많은 비용을 부담할 수도 있습니다.
*분양권의 전체가격은 입주권보다는 높아도 초기자금이 적게 든다는 장점이 있습니다, 건물가격, 청산금등이 모두 포함된 입주권은 한 번에 높은 금액의 목돈 이 투자되어 있어 장단점이 분명히 존재합니다,
*세금에 대해 알아보겠습니다
입주권은 매수당시와, 입주 시 2번의 취득세를 냅니다, 반면분양권은 입주시 1번 부담하면 됩니다
또한 입주권은 물권으로 분류되어 관리처분부터 입주 시까지 재산세, 종부세등의 과세대상입니다
반면 분양권은 채권으로 입주시까지 과세되지 않습니다
*양도소득세는 둘 다 과세대상입니다 입주권은 1년 이내 70%,2년 이내 60%, 이후는 기본세율이고 분양권은 1년 이내 70%,1년 경과 후 60% 양ㄷ도세율이 적용됩니다 ,
*장기보유특별공제는 3년 이상보유한주택에 적용하므로 입주권은 종전주택처분일로부터 관리처분인가일까지 3년 이상 보유한 조합원에 대해서 만적용 됩니다, 반면 분양권은 부동산이 아닌 권리에 해당하므로 장기보유특별공제에 해당하지 않습니다.
*다주택자가 보유하고 있는 조합원입주권 이 전매제한 금지대상이 아니라면 조합원입주권을 먼저 양도하는 것이 양도세를 절감할 수 있는 방법이 될 수 있습니다
*실제로 관리처분계획인가 이후 건물멸실이 돼야 조합원입주권의 양도로판단하고 인가 이후에 사람이 사는 등 주거기능이 남아 있으면 즉 완전철거가 되기 전에는 주택의 양도로 판단한다는 것에 주의해야 합니다, 또한 1 주택자가 이사 등을 위해주택이 아닌 조합원입주권을 을취득하는 경우 일정한 요건을 충족하면 1 주택비과세자와 동일한 혜택을 주고 있습니다 , 즉 종전주택소유자가 조합원입주권을 취득한 후 3년이 내에 종전주택을 양도하거나 조합원입주권 3년이 경과했더라 신축주택준공 후 3년이 내 종전주택을 양도하고 전입 및 거주요건을 충족하면 종전주택은 1 주택으로 양도세가 비과세 됩니다.
*이와 같이 주의해야 할 것은 일반매매 시보다 분양권 입주권 둘 다 세금에 대해 많은 공부가 필요합니다, 둘 다 경우의 수가 많고 비과세해당여부도 각각 틀리므로 전문가와 상담을 통해 미리숙지해야 합니다
1.거래방식도 다릅니다
입주권은 거래당사자 외 시행사, 조합사무실의 날인이 필요합니다, 기타 중도금대출, 이주금대출이 유상, 무상에 따라 인수여부가 틀려지기도 합니다,
*입주권과 분양권 둘 다 결국신축에 입주하는 것은 동일하지만 특히 입주권은 매도, 매수 그 과정이 간단치 않고 많이 다르므로 미리확인하고 주의해야 합니다
*분양권 입주권 거래시 주의사항을 알아보겠습니다.
분양권과 입주권의 특성과 차이점을 분명히 이해해야 합니다, 분양권, 입주권의 가격차이가 있으므로 가치를 잘 판단해야 합니다, 앞서 언급했듯이 세금도 차이가 있습니다, 이를 사전에 잘 파악해두어야 합니다 계약서작성 시 관리처분인가 전과 후가 틀려지게 되므로 전문가의 도움을 받으시길 바랍니다
*다운계약등 불법거래에 대한 처벌규정도 잘 알고 있어야 합니다
또한 분양권은 상황에 따라 전매금지기간이 있습니다, 분양 주체 분양위치등 따라 다르므로 분양공고문을 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다
*분양권과 입주권에 관련된 법규로는 주거환경정비법, 주택법, 부동산거래신고등에 관한 법률, 공인중개사법등이 있습니다. 분양권거래신고의무, 분양권전매제한, 중개사자격요건 등이 포함되어 있습니다
결론
아파트 거래 시 분양권과 입주권은 부동산 거래에서 중요한 역할을 합니다 두 가지 차이점과 거래방식의 사항을 잘 숙지하시고 전문가의 도움을 받아 안전한 거래를 진행하는 것이 중요합니다 이 글을 통해 여러분께서 분양권과 입주권의 투자를 결정할 때 이해를 높일 수 있었으면 합니다. 여러분의 성투를 바랍니다 감사합니다!
