오늘은 재개발과 재건축, 지역주택조합에 대해 알아보겠습니다, 기타소규주택재건축, 역세권가로정비사업등은 다음 포스팅에서 알아보기로 해요.
1.재개발 재건축 지역주택조합 의 장단점
재개발과 재건축은 도시의 효율적인 운영과 개발을 위해 기존건물이나 지역을 철거하고 도시지역을 새롭게 조성하는 과정을 말합니다, 이두용어는 종종 혼용되어 사용되지만 실제로는 차이가 있습니다.
재개발:기존도시지역에서 건물, 빌라, 상가 등이 혼재되어 정비기반시설이 노후되거나 불안전한 상태일 때, 해당지역을 새로운 시설과 인프라를 구축하는 과정을 말합니다, 예를 들어 주택 및 부대복리시설 등을 건설하여 오염된 공장지대나 노후주택, 빌라, 상가 등을 재생하는 것이 대표적 사례입니다
( 뉴타운구역등으로 지정)
*조합설립추진위원회구성(토지등소유자 50%의 동의를 얻어 시장의 승인을 받아야 함)
*조합설립(토지등소유자의 3분의 2 이상의 동의받아 인가받아야 함)
*사업시행자(사업시행인가)
*관리처분계획(분담금내역등)
*이전고시(소유권이전)
*청산금(차액을 징수 또는 지급)
재건축:주로 도시 내에 낡아서 사용하기 불편한 오래된 아파트단지등을 철거하고 다시 현대적인 주거단지로 재건축하는 것이 대표적 사례입니다
(강남 잠실주공 등 5층 아파트단지등을 재건축):최근정부는 1기 신도시 재건축 용적률을 올려주고 아래 기간을 대폭 단축한다고 합니다
*정비구역지정
*조합설립추진위원회
*조합의 설립
*시공사선정
*사업시행계획인가
*분양공고 및 분양신청
*관리처분계획인가
*일반분양
지역주택조합:관공서의 개입 없이 주민들이 자신들 스스로 조합을 형성하여 공동으로 일을 진행하는 것을 말합니다
토지매입이불완전한 상태에서 조합원을 모집합니다
*지역주택조합설립신고
*시공사선정
*사업계획승인, 주택건설대지의 소유권 95% 이상확보
*착공토지 100% 확보
*입주자모집승인
*조합해산, 청산
재개발, 재건축, 지역주택조합의 차이점:재개발은 기존도시구역 전체를 대상으로 하고 제도적인지원을 받을 수 있고 공공시설의 개선등 규모가 큰 사업입니다. 반면 재건축은 특정지여 내에서 개별건물이나 단지 를대상으로합니다, 지역주택조합은 토지의 95%를 확보하고 사업을 진행해야 합니다,
1. 재개발, 재건축, 지역주택조합의 장단점
재개발:기존낙후지역의 개선과 환경정화, 쾌적한 도시로 재탄생등 여러 가지 이점이 있습니다, 오래된 건물을 철거하고 새로운 공공시설과 도로등 인프라를 구축함으로서 입주민들의 삶의을 향상할 수 있습니다.
반면에 진행과정에서 재개발에 동의하지 않은 기존 토지, 건물주들의 반발과 이주문제등 여러 사회문제가 발생하기도 하며 기간도 장기간이라 여러 리스크를 안고 있기 도합 나다. 비대위결성등
재건축:오래된 단지의 건물을 철거하고 새로운 건물을 건축하는 과정입니다. 이를 통해 주거환경을 현대화로 개선할 수 있습니다.
재건축도 건축비용부담, 철거와 이주 시 발생하는 여러 가지 문제점이 발생하기도 합니다, 기간도 재개발만큼 장기간이라 이 또한 리스크가 있습니다. 비대위결성등
지역주택조합:청약통장이 없어도 되고 시행사와 관계없이 조합원이 주관하는 것으로 사업이익을 절약할 수 있고 이로 인해 상대적으로 저렴한 가격으로 분양받을 수 있습니다. 이러한 장점에도 불구하고 아파트를 지으려면 토지를 확보해야 하는데 대부분 토지매입이 불완전한 상태에서 입주 조합원을 먼저 모집하게 됩니다, 이 과정에서 토지매입이 지연되게 되거나 아예 불발되는 경우가 있습니다. 이런 이유로 사업기간이 길어지고, 그 시간은 손해를 유발하게 되며 또한 탈 돼 가 어렵기도 합니다.
이러한 여러 가지 이유로 아직 성공사례가 손에 꼽을 정도로 적습니다. 단순히 분양가가 저렴하다는 이유로 혹하지 마시고 철저하게 살펴보시길 바랍니다, 오늘포스팅의 이유도 여기에 있습니다, 실무 하다 보면 의외로 모르시는 분들이 많아서 놀라기도 했습니다. 아무튼 여러 번 강조해도 지나치지 않으니 유의하시길 바랍니다.
총론
이렇게 재개발, 재건축, 지역주택조합에 대해 알아보았습니다. 더깊이 들어가면 주의사항이나 알아봐야 할 점들이 무척 많습니다만 투자하시기 전에 확실하게 알아보고 성공적인 투자로 부자 되시길 바랍니다. 투자할 지역을 결정했으면 임장을 가야 합니다, 직접현장을 둘러보고 도로환경과 경사의 높이학교와의 거리 지하철역이 나 버스정류장과의 거리 마트와 편의시설등의 위치를 파악해 살기 좋은 아파트인지 정비사업 종료 후에는 어떻게 변할지 예측등 현장에서 직접눈으로 본 정보를 구체화해야 합니다.
보통 30년 전후에 지어진 아파트 대부분은 5~15층 저층, 중층 위주의 단지로 이루어져 있어서 어딜 가도 비슷하긴 합니다.
정부에서 계속해서 도시개발과 주거문제를 해결하기 위해 정책을 쏟아내고 있습니다. 공인중개사인 저도 헷갈리는 게 많아 공부해서 좋은 정보 알려드리겠습니다.
서울시 소재에서추진하고 있는 재개발, 재건축, 가로주택정비, 소규모 재건축, 지역주택, 리모델링 등 사업에 관심이 있다면 알아두면 좋을 누리집 홈페이지입니다.
서울시에서 정보제공목적으로 운영하고 있는 정비사업 정비 몽땅 누리집입니다.
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내 집을 마련할 지역이나 투자할 물건지를 찾아본다던가 본인이 알고 있는 정보가 맞는지 알기에는 부족함이 없습니다.
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