요즘 TV등에 전세사기 소식이 계속 들리고 있습니다. 정말 무섭고 걱정도 많이 되는데요, 제가 1997년부터 2023년 5월까지 인천 부평 아파트단지에서 공인중개사로 근무해서 이런 소식들이 정말 안타깝습니다.
오늘은 이런사기를 피하고 예방하기 위해서 미리 알고 있어야 필수서류와 확인방법 등에 대해 알아보겠습니다.
1.전세사기 피하기위한 필수서류와 주의사항
1. 전세사기의 유형
전세사기는 주로 임대인과 임차인 사이의 신뢰관계를 악용하여 발생하는 아주 악질적인 사기행위입니다. 이러한 행위로 인해 많은 세입자가 금전적 손실과 정신적 고통을 겪고 있습니다.
부족하지만 그래도 국회에서 구제하는법이 논의되고 일부 시행도 되니 다행이긴 합니다만 사기유형이 다양해서 일괄적으로 구제는 어려운 것 같아 안타까울 뿐입니다
전세사기의 대표적사례는 깡통전세, 이중계약, 신탁사소유물건, 본인미확인, 서류미확인 등이 있습니다
이중계약은 마음먹고 하면 잔금 전까지는 알 수 있는 방법이 없고. 임차인이 거주하고 있다면 그럴 확률은 없는 편이고 요즘말 많은 깡통전세계약은 다세대나, 다가구에서 주로 있고, 과거 몇 년 전에는 아파트 가격하락으로 발생하기도 했습니다. 신탁사물건도 신탁사 하고 계약을 하지 않고 소유주 하고 계약을 하는 경우이고, 본인미확인, 서류미확인등은 기본도 지키지 않은 잘못이지요.
이외에도 확정일자, 전입신고 효력발생이 당일 자정임을 노려 사전에 은행자서를 하고 잔금당일에 대출을 받아 챙기고 나몰라 하는 임대인도 있어 주의를 요합니다. 동료 공인중개사가 중개했다가 고생고생하는 걸 목격했었습니다.
2. 전세계약을 앞둔 임차인의 주의사항
임차인은 임대차계약을 하기 전에 반드시 계약당일 등기부등본, 건축물대장, 전입세대열람, 국세, 지방세완납증명서, 임대인신분증 본인 확인을 해야 합니다, 가급적 위임계약은 피하고 부득이할 때는 통화녹음 후 계약금의 일부만 임대인 본인계좌로 송금하고, 잔금일에 반드시 참석하여 서명날인한다고 계약서 특약에 작 성하는 것도 예방의 한방법입니다.
등기부등본은 구청현관에 자판기가 설치되어 있은 니 반드시 직접 발행받아 부동산에서 발행한 것과 대조 확인 바랍니다. 물론 잔금날에도 똑같이 하는 것이 혹시나 하는 상황을 예방할 수 있습니다
등기부기 재내용은 여기서 설명할 수 없을 정도로 다양한 경우가 있으니 해당부동산에서 확인받으시고, 가계약등 가 자만보여도 그 계약은 포기하시길 바랍니다 물론 해결할 수도 있지만 복잡하기도 하고 시간도 걸리고, 그리고 근저당 있을 시본인의 순위가 어떻게 되는지 확인 하시길 바랍니다 말소여부,감액등기등 도요,특히 다가구 계약하실분들은 더욱세심한주의가 필요합니다,여러명의 임차인중 내순위가 어떻게되는지 반드시 확인하셔요.
건축물대장은 위법건축물, 용도, 특히 근린생활시설을 주택으로 사용하는 경우가 의외로 많이 있어 주의를 요합니다. 주택법이 아니라 건축법해당이라 많은 불이익이 있습니다.
전세자금대출 해당여부도 은행에 서류준비하여 미리확인하면 이중으로 체크하는 결과 가될수 있으므로 추천합니다
전입세대열람은 현재 해당주택에 누가서류상으로 거주하고 있는지 확인할 수 있는 서류입니다
3. 전입신고와 확정일자
법 위에 잠든 자는 보호하지 않는다는 말 이 있습니다, 경매 나온 물건을 보면 의외로 이런 기본도 하지 않는 사람이 많아 놀라기도 합니다. 확정일자는 잔금일 전에 받아두는 걸 추천합니다 법 이당일 효력발생으로 변경된다는 말이 있는데 그때까지는 이 방법이라도 하시길 바랍니다(주민센터에서 가능합니다)
이외에도 각상황별 경우 의수가 많아 다설명 드리지 못했지만 요즘 TV에 나오는 기업형 사기는 지금처럼 집값하락세가 계속되면 끊이지 않으리라 생각됩니다. 젊은 사람들이 보증금이 적고 사회생활도 부족해 많이 당하는 것 같습니다. 하루빨리 관련법이제정 되어 피해자가 보호받고 앞으로도 이런 사기가 없도록 하는바랍입니다.
전세보증보험 가입의 중요성
주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI)중 본인의 상황에 맞는 상품을 알아보고 가입하시길 바랍니다. 이것도 여러 경우의 수가 있긴 하지만 그래도 지금으로선 나의 소중한 재산을 지키는데 큰 역할 을하고 있습니다
실무를 하다 보면 여러 가지 예기치 못할 상황과 필요성을 설명해도 보증료 때문에 설마 하면서 가입하지 않는 경우도 꽤 있습니다. 모든 일이 그렇지만 사람일은 알 수 없는 것이고 사람보다 서류로 모든 일을 해야 안전할 수 있습니다. 근 30 년 넘게 공인중개사로 일하면서 뼈저리게 보고 느낀 것이니 참고하시고 모든 일은 서류로 처리하시기 바랍니다.
보증보험 가입절차는 다음과 같습니다
가입가능여부확인:보증대상주택의 종류, 보증금액, 선순위채권 등을 확인하여 가입여부등을 확인합니다
서류:전세보증금반환보증신청서, 주민등록등본, 신분증사본, 확정일자부전세계약서사본, 전세보증금지급서류, 부동산등기부등본 등입니다(물론 먼저 가입가능여부, 가능금액등을 우선 확인합니다
보증심사:보증신청을 받은 기관은 한도, 신용도 등을 심사합니다
보증서발급:보증심사를 통과하면 보증서를 발급받습니다
보험료납부:보증금액, 기간, 보증요율 등에 따라 다릅니다
가입시기:계약체결직후
사기예방을 위한 마지막점검
등기부등본은 주기적으로 확인하는 것이 좋습니다
기타 조금이라도 의심스러우면 전문가에게 조언을 구하세요.
오늘은 이렇게 부동산 계약 시 주의사항에 대해 알아보았습니다
안전하게 내 집마련하는 그날까지 모두파이팅하시길 바랍니다.
기타 문의사항:010 3121 6559 황영성
제9회 공인중개사
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