기본적으로 토지는 다양한 건축행위를 할 수 있고, 같은 평수라도 더 높고 더 크게 지을 수 있으면 그만큼 가치가 높은 것은 당연합니다, 주택을 지을 수 있는 토지보다는 상가를 지을 수 있는 토지의 가치가 높지만 그만큼 높은 금액을 투자해야 하기 때문에 초보자라 고한다면 용도가 명확하고 장기보다는 단기나 중기적으로 개발하거나 매도할 수 있는지 역의 토지에 관심을 갖는 것을 추천합니다.
서울을투자지역으로 보시면 서울도시계획포털 사이트를 보시면 재건축사업부터 역세권사업까지 다양하게 설명되어 있으니 참고하시면 도움이 됩니다.
1. 초보투자자의 토지종류별 투자전략
*용도지역종류
-도시지역:주거-전용-제1종
-제2종
-일반-제1종
-제2종
-제3종
-준주거
상업-근린상업
-유통상업
-일반상업
-중심상업
공업-전용공업
-일반공업
-준공업
녹지-보전녹지
-생산녹지
-자연녹지
-관리지역:계획
생산
자연
-농림지역
-자연환경보전지역
*위와 같이 도시지역과 비도시지역으로 구분됩니다.
비도시지역은 관리지역:계획관리, 보전관리, 생산관리
농립지역, 자연환경보전지역, 입니다.
우리나라의 모든 토지는 위에 보이는 용도지역 중 하나에 속 합니다, 각 지역별건폐율, 용적률, 행위제한사항 등은 토지이용규제정보서비스에 지번을 입력해 토지이용관리계획서를 열람해서 확인할 수 있습니다.
*도시지역의 녹지지역 중 자연녹지지역은 주거, 상업, 공업으로 변경될 가능성이 있는지역입니다, 제한적으로 개발이 가능한 지역입니다.
*비도시지역의 계획관리지역은 도시지역으로 변경될 수 있는지역입니다, 다가구, 다세대, 근린생화활시설, 숙박시설등 대부분 위 건축물을 지을 수 있습니다.
*보전이란 단어가 들어간 지역은 초보자가 투자하기에는 적합하지 않습니다.
*상대적으로 투자비용이 높지 않은 대부분의 투자자가 관심을 갖는 비도시지역 의관리지역 에 대해 알아보겠습니다.
*비도시지역의 관리지역의 규제사항
1. 보전관리지역에서 건축이 가능한 건축물
단독주택(4층이하), 초등학교, 교정시설, 국방시설, 근린생활시설, 종교집회장, 의료시설, 유치원, 중학교, 고등학교, 노유자시설, 농림축산수산업용 창고, 묘지 관련시설, 장례식장, 건축물은 4층이하의 건축물 만지을 수 있습니다.
2. 보전관리지역의 건폐율과 용적률
-건폐율:20% 이하
-용적률:80% 이하
3. 생산관리지역의 규제사항
-생산관리지역에서 건축이 가능한 건축물
단독주택(4층이하), 초등학교, 운동장, 창고, 교정 및 국방시걸, 방전시설등, 건축물은 4층이하만가능.
-생산관리지역의 건폐율과 용적률
-건폐율:20% 이하
-용적률:80% 이하
4. 계획관리지역의 규제사항
-계획관리지역에서 건축이 가능한 건축물
단독주택, 국방시설, 공장, 창고, 주유소, 충전소, 골프연습장, 유치원, 일반음식점, 연립주택등
-계획관리지역의 건폐율과 용적률
-건폐율:40% 이하
-용적률:100% 이하
기타 자세한 사항은 시도조례에 따라 다를 수 있으므로 행당 관청에 확인하시기 바랍니다.
*특정지역의 규제
특정지역의 규제사항은 지역마다 다르며 주로 다음과 같은 요소에 따라 달라집니다.
1. 용도지역:각 지역은 주거, 상업 등으로 용도가 구분되며 이에 따른 각종규제와 제한사항이 적용됩니다.
2. 건축규제:건축물의 높이 ,밀도 ,형태등에 대한 규제가 있으며 이는 지역의 경관 등을 고려하여 설정됩니다.
3. 환경규제:특정지역에서는 환경보호를 위해 추가적인 규제가 있을 수 있습니다.
4. 교통 및 인프라규제:교통량 및 인프라용량에 따라 새로운 개발이 제한될 수 있습니다, 교통혼잡지역에서는 신규상업시설이 설립이 제한될 수 있습니다.
5. 특별계획 및 조례:특정지역에 대한 특별개발계획이나 조례가 존재하는 경우 해당계획에 따라 규제사항이 달라질 수 있습니다, 예를 들어 재개발지역에서는 특별한 규제가 적용될 수 있습니다.
6. 지구단위계획:특정지역의 개발방향과 기준을 설정한 지구단위계획이 있을 경우 이에 따라 개발이 제한되거나 특정기준을 충족해야 합니다.
이러한 규제사항 등을 확인하기 위해서는 해당지역의 구청이나 시청에 문의 하시기 바랍니다.
*지구단위계획
지구단위계획은 토지의 이용을 합리화하고 그에 대한 기능을 증진시키기 위해 수립하는 계획으로도 시의 경관과 미관을 개선하고 주민들을 위한 양호한 환경을 구축하기 위해 체계적으로 개발 및 관리하는 것을 목적으로 합니다.
이를 위해 건축물을 중심으로 기반시설들을 재정비하며 시설물의 용도나 종류 규모에 대해서 관련규정을 해제하거나 건축물의 건폐율, 용적률을 완화하기도 합니다, 지자체 별로 진행되며 향후 10년 내 외에 걸쳐 나타날 해당 시, 군, 구, 의 발전을 기대하며 생활여건의 변화와 미래의 모습을 그려나가게 됩니다.
이러한 지구단위열람은 해당지역의 시청, 구청, 주민센터등에서 가능합니다.
서울시의 경우 서울도시계획포털 사이트에서 열람서비스를 제공하고 있습니다.
재개발, 재건축구역, 역세권청년주택등에 관한 정보를 확인할 수 있습니다.
회원가입 없이 이용가능하며 메인화면에서 도로명 도는 지번으로 원하는 지역을 검색하여 면적 및 거리등의 정보를 확인할 수 있습니다.
*도시관리계획
도시관리계획은 지자체에서 개발정비 및 보전을 위해 수립하는 토지이용, 교통, 환경, 안전, 산업, 등에 관한 계획 등을 말합니다.
10년 단위목표로 계획을 수립하고 5년 단위로 재졍비계확을수립하며 도시기본계획에서 제시된 도시의 기본공간구조와 장기발전방향에 대해 구체적으로 계획하거나 지침 등을 제시하는 계획입니다.
도시관리계획에는 용도구역 지구의지정변경에 관한계획 개발제한구역등 지구 지정변경에관한 계획, 기반시설의 설치 정비 또는 개량에 관한 계획, 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획 지구단위계획구역의 지정과 계획에 관한 내용, 입지,규제최소구역에 관한 계획이 포함되어 있습니다.
열람은 해당지역의 시청이나 구청의 도시계획과 나 도시관리과에서 가능합니다.(인터넷은 토지이음사이트)
1.토지투자 시 확인해야 하는 공적장부는 다음과 같은 것들이 있습니다.
1. 등기부등본
-토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유자를 확인할 수 있는 서류입니다.
-만약토지 위에 건물이 있다면 건물의 등기부등본도 별도로존재하므로 이것도 확인해야 합니다.
2. 토지대장
-토지의 소재, 면적, 지목, 토지등급, 개별공시지가, 소유자의 성명, 주소, 주민등록번호등이기재 되어있습니다.
-임야대장에는 지번 앞에 산 을 표기합니다.
3. 지적도
-토지의 위치, 형질, 소유관계, 면적, 지목, 지번, 경계 등을 기록한 지도입니다.
-토지대장에 실린 소유권 지적번지, 등의 정보를 경계선과 함께 보여줍니다.
-지적도를 통해서, 토지의 모양을 쉽게 파악할 수 있습니다.
4. 토지이용계획확인서
*토지의 현재상태와 활용가능성여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 볼 수 있는 서류입니다.
*토지소재지 주송 와 지번, 지목, 면적, 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상 용도지역, 지구, 구역, 도시계획시설, 지구단위계획여부등이 표시되어 있습니다.
이러한 내용들을 참고해서 좋은 투자하시길 바랍니다, 감사합니다!
