부동산을 구매할 때 많은 분들이 고민하는 부분 중 하나가 바로 명의를 어떻게 할 것인가 하는 문제인데요, 특히 부부공동명의는 절세효과가 있을 수도 있고 반대로 세금이 더 나올 수도 있는 양날의 검 같은선택입니다. 실무적으로는 신혼부부는 거의대다수가 공동으로 하는 편이고 기존등기 되어있는 상태에서 공동으로 바꾸는 것은 희귀한 사례라 할 수있습니다
신규 취득 시 어느 편에서 금액을 더 부담했냐에 따라 양 집안끼리 신경전이 장난 아닌 경우도 왕왕 있습니다
결혼자체가 깨지는 경우도 직접 중개한 사례가있을 만큼 사전에 당사자가 정리가 안되고 부모가 개입되면 문제가 커지는 경우가 있기도 합니다
1.부동산 부부 공동명의 장단점
공동명의란 부동산 등기부상의 소유지를 2명 이상으로 지정하는 것을 말합니다
일반적으로 부부가 공동으로 소유권을 가지는 령우가많으며 이는 부부간의 재산권을 보호하고 세금혜택을 받을 수 있는 등의 장점이 있어 최근 많은 사람들이 선호하는 추세입니다
공동명의의 가장 큰 장점은 절세효과입니다, 예를 들어 양도소득세나 종합부동산을 계산할 때각각의지분에 따라 과세되기 때문에 세율이 낮아지는 효과가 있습니다, 또임대소득에 대한 소득세도 공동명의로 분산시키면 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다.
또 다른 장점으로는 배우자의 동의 없이는 부동산을 처분하거나 대출을 받는 등의 행위를할수없기때문에 부부간의 재산권을 보호할수있다는점입니다.한쪽이 재산을 임의로처분하거나 대출을받는등의 행위를 방지할 수 있습니다. 물론 본인지분만큼의 권리행사를 일방적으로 할 수도 있지만 특수한 경우이므로 다음포스팅에서 다루도록 하겠습니다.
하지만 단점도 존재합니다. 단독명의에서 공동명의로 변경할 때는 취득세와 증여세(부부일시 일정금액이상일 때)등의 세금이 발생할 수 있으며 담보대출을 받을 때나 법적행위를 할 때는 배우자의 동의가 필요하기 때문에 절차가 복잡해질 수 있습니다. 또 만약 이혼을 하게 될 경우에는 재산분할과정에서 복잡한 문제가 발생할 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다
1.공동명의설정 시 고려사항
1. 절세효과를 고려해야 합니다, 앞서 언급했듯이 양도세, 종부세, 상속세등 각종세금을 부과할 때 개인별 과세표준이 적용되므로 명의를 분산시킬수록 세금을 줄일 수 있습니다. 하지만 무조건 유리한 것은 아닙니다 주택가격이나 보유기간이나 소득 수준등에 따라 단독명의가 더유리할 수도 있으므로 꼼꼼히 따져보길 바랍니다.
1. 재산권행사에 대한 문제입니다 공동명의로 등록하면 모두동의해야 매각 임대등의 권리행사를 공동으로 할 수 있게 되므로 서로의 의견을 존중하고 충분한 협의를 거쳐 결정하는 것이 중요합니다. 만일갈등이 생길 경우 법적인분쟁으로 이어질 수도 있으니 주의해야 합니다
1. 비용과 시간측면도 고려해야 합니다, 기존에서 공동명의로 변경하려면 증여나 매매 형식을 취해 야하는데 이때증여세나 취등록세등 추가비용이 발생하며 시간과 노력도 많이 소요됩니다. 실익을 충분히 검토하고 결정하는 것이 좋습니다
또한 건강보험료 상승여부도체크해야 합니다, 지역가입자의 경우 재산규모에 다라 보험료가 산정되므로 재산이 증가하면 보험료도 오를 수있습니다
절세효과의 실제:긍정적 측면
종부세는 개인별로 소유한 주택의 공시가격을 합산한 금액이 일정기준을 초과할 경우 부과되는 세금인데 공동명의로 하면 각각의 지분만큼만 계산되므로 세율이 낮아져 세금을 줄일 수있습니다 예를 들어 공시가격 10억 아파트를 단독으로 소유하면 종부세 대상이지만 공동으로 하면 각각 5억 이므로 종부세를 내지않아도됩니다 참고로 이번국회에서 종부세 개편이 논의되고 있으니 참고하시기바랍니다.
양도소득세도 공동이 유리합니다 양도세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비, 공제금액등을
뺀나머지금액(과세표준)에 세율을 곱해 산출하는 데 과표가 높을수록 세율도 높아지기 때문입니다
공동으로 하면 각각의 지분에 대해 별도로 과세하므로 누진세율을 적용해도 세액이 줄어드는 효과가 있습니다
상속세 역시 공동으로 해두면 상속재산이 분산되어 세율이 낮아지므로 세금부담을 덜 수있습니다
이러한 이점들 때문에 최근에는 부동산을 부부공동명의로 하는 경우가 많아지고 있습니다
추가세금등 부정적 측면
1. 증여세나 취득세를 추가로 내야 할 수도 있습니다. 기존의 단독명의를 공동으로 변경하려면 배우자에게 증여하는 것으로 간주되기 때문에 해당부동산의 가격에 따라 증여세가 부담됩니다 또한 증여로 인한 재산증가분에 대한 취득세를 내야 합니다
때로는 개별상황에 다라 납부할 세금이 절세효과보다 클 수도있으므로주의해야 합니다.
대출이나 금융거래에서도 제약이 따릅니다. 공동명의자 모두의 동의가 필요하기 때문에 긴급한 상황에서 신속한 대처가 어려울 수도 있습니다 담보대출시 명의자의 신용등급이나 소득등에 따라 대출한도나 금리가 달라질 수도 있습니다, 두 사람의 조건을 모두 고려해야 하기 때문에 상대적으로 불리할 수 있습니다.
권리행사에 있어서도 제약이 따릅니다 부동산을 처분하거나 대출등 법적행위를 하고자 할 때 상대의동의가필요하며 임대나 관리를 할 때도 협의가 필요합니다. 결정적으로 갈등이생길경우 해결이 쉽지 않을 수 있습니다
재산분할과 상속 시 영향
공동명의부동산은 이혼등의 사유로 재산을 분할할 때 각자의 지분만큼 나눠가질 수있습니디
재산분할과정에서 의견차이가 있어도 비교적 쉽게 조정이 가능합니다.
상속 시 부부 중 한 명이 사망 시 해당명의지분은 남은배우자와 자녀들에게 상속됩니다, 이경우 공동명의로 인해 상속비율이 달라질 수 있으므로 미리검토해보는것이 좋습니다.
하지만 오히려 분쟁의 소지가 될 수도 있습니다 한쪽의 잘못으로 이혼하게 될 경우 유책배우자는 재산분할에서 불리한 입장에놓일 수도 있습니다 마찬가지로 상속 시에도 유언이나 생전증여등에 따라 상속비율이 달라질 있으므로 득실을 따져봐야 합니다
1.결론
부동산 부부 공동명의는 장점과 단점이 모두존재하므로 결정하기 전에 신중하게 고려해야 합니다
각자의 상황과 목표를 고려해야 합니다 만약세금감면이우선이라면 공동이 유리할 수 있고 은행대출을 받거나 부동산을 처분해야 하는 경우는 합의가 안될 시 제약이 될수있습니다.
공동명의에 따른 책임과 권리를 명확하게 이해하고 합의해야 합니다, 부부간의 신뢰와 협력을 바탕으로 하지만 갈등이나 분쟁의 소지가 될 수 있으므로 사전에 충분한 협의가 필요합니다.
세무사나 법률전무가와 상담하는 것이 좋습니다, 그들은 각상황에 대한 전문적인 조언을 제공하고 잠재적이고 미처 생각하지 못한 문제점과 해결책을 제시할 수있습니다
부디현명한 선택을 하시는 부부가 되시길 기원합니다.
