부동산거래 시 알아야 할 기본개념
부동산거래 시 반드시 확인해야 할 지역, 지구, 구역에 대해 알아보려고 합니다
이러한 토지분류는 부동산 선택에 큰 영향을 미치니 꼭 알아두시면 좋을 것 갔습니다
1.용도지역 용도자구 용도구역 의기본개념
-용도지역: 국토를 효율적으로 이용하고 관리하기 위해 국가가 지정한 지역으로, 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분됩니다., 각 지역은 다시 세분화되어 주거, 상업, 공업, 녹지지역등으로 구분되며 이에 따라 건축물의 종류와 높이 용적률등이제한됩니다.
-용도지구:용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용하기 위해 지정된 지구입니다, 경관, 미관, 고도, 방화, 방재, 보존, 시설보호, 취락, 개발진흥, 특정용도제한지구등이 있습니다.
-용도구역:용도지역과 용도지구의제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하기 위해 국가가 지정하는 지역입니다, 개발제한, 도시자연공원, 시가화조정, 수산자원보호구역등이 있습니다.
위와 같은 용도지역, 지구, 구역은 부동산거래 전에 확인해야 하는 중요한 정보입니다. 이를 제대로 파악하지 않고 거래를 하면 나중에 큰 문 제가 생길 수 있으므로 부동산거래 전에는 해당부동산의 용도를 확인하시기 바랍니다.
-용도지역
국토의 이용 및 보전 그리고 계획적이고 체계적인 개발을 위해 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따라 전국의 토지를 대상으로 지정하는 지역을 말하며 중복해서 지정할 수 없습니다
1. 도시지역:인구와산업이밍집되어있거나 밀집이 예상되어 그지역에 대해 체 계적인개발, 정비, 관리, 보전등이 필요한 지역입니다, 주서, 상업, 공업, 녹지지역으로 나붑니다.
2. 관리지역:도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거너 농림업의 진흥 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역입니다, 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분합니다
4. 자연환경보전지역:자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재의 보존과 수산자원의 보호육성 등을 위하여 필요한 지지역입니다.
1. 지구와 구역이 부동산거래에 미치는 영향
지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 제한을 강화 또는 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관, 경관, 안전등을 도모하기 위해 도시, 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다
-경관지구, 미관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보존지구, 시설보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 위락지구, 리모델링지구로 구분됩니다
-구역은 시가지의 무질서한 확산을 방지하고 계획적이고 단계적인 토지이용을 도모하며 토지이용의 종합적인 조정과 관리를 위하여 시, 군 관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다
-개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역으로 구분되며 이러한 규제는 부동산거래가격에 직접적인 영향을 미치므로 확인해야 합니다
용도지역, 지구, 구역 확인방법
-기본적 인방법은 토지이용규제서비스를 이용하는 것입니다, 해당사이트에 접속하여 주소를 입력하면 해당토지의 용도지역, 지구, 구역정보를 확인할 수 있습니다.
-시, 군, 구처에서도 발급받을 수 있습니다
-중개업소에서도 확인가능합니다.
1. 용도지역변경과 부동산가치변화
일반적으로 용도지역이 변경되면 해당지역의 부동산가치는 상승합니다, 주거지역이 상업지역으로 변경되면 용적률과 건폐율이 높아지기 때눈에 건물을 더 높게 지을 수 있고 더 많은 면적을 활용할 수 있게 됩니다 즉 같은 면적의 토지라도 더 많은 수익을 얻을 수 있는 것입니다.
물론 용도지역변경이 항상 가치상승을 가져오는 것은 아닙니다, 때로는 규제가 강화되어 오히려 가치가 하락하는 경우도 있습니다. 그러므로 용도지역변경에 대한 정보를수빕하고 전문가의 조언을 듣는 것이 중요합니다.
지구 및 구역별 규제사항과 거래 시 유의점
-경관지구는 건축물의 높이 규모 색채등이제한됩니다, -미관지구에서는 건축물의 형태, 외관, 재질 등이 규제개상이며 -고도지구에서는 건축물의 높이가 제한됩니다. -방재지구에서는 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 지진등의 재해를 예방하기 위해 건축물 위 구조나 설비등이 규제됩니다
-시설보호지구에서는 학교, 공용시설, 항만 또는 공항등의 시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위해 건축물의 용도 및 종류가 제한되며 -취락지구에서는 녹지, 관리, 농림, 자연환경보전, 개발제한구역 안의 취락은 정비하기 위해 지정되는데 건축물의 용도, 높이, 규모등이제한됩니다
-특정용도제한지구에서는 주거기능보호 또는 청소년보호등의 목적으로 청소년유해시설등 특정시설의 입지를 제안할 필요가 있는 지구로써 건축물의 용도 및 시설설치가 제한됩니다
규제사항을 위반하면 건축허가가 나지 않거나 건축물의 철거등의 불이익당할 수 있습니다
부동산투자전략
부동산 투자자는 지역, 지구, 구역, 을고려하여 신중하게 투자결정을 해야 합니다 각각의 용도는 부동산의 가치와 활용도에 영향을 미치기 때문입니다.
예를 들어 상업지역에 위치한 부동산은 높은 수익을 창출할 가능성이 있지만 주거지역에 비해 가격이 높을 수 있습니다. 또 개발제한구역 토지는 개발이 제한되어 있어 가치가 낮을 수 있고 자연환경이 보존되어 있어 휴양지나관광지로 활용될 수도 있습니다.
그러므로 각 지역의 특성과 규제를 파악하고 자신의 투자목적에 맞게 선택하고 미래의 가능성도 고려해서 투자결정을 해야 합니다
오늘은 토지이용계획확인서에 나와있는 용도지역, 지구, 구역에 대해 알아보았습니다, 용어는 비슷해 보이지만 각 각 다른 의미가 있으므로 잘 유의해서 성투하시길 바랍니다.
