자영업을 하시는 분들 혹은 앞으로 창업을 꿈꾸고 계신 분들에게 중요한 포스팅입니다 상가임대차보호밥과 권리금은 자영업자라면 반드시 알고 있어야 하는 매우 중요한 부분입니다 , 통계청기준 2024년 2월 기준 자영업자 515만 5천 명이고 현재 진행 중인 고령화시대에 은퇴자들도 상당수가 자영업 대열에 추가될 것입니다. 래서 오늘은 이주제대해 어떻게 대비하고 대응해야 하는지에 대해 알아보겠습니다
1.자영업자라면 꼭알아야할 상가임대차보호법 및 권리금
이법은 상가건물임대차에대하여 민법에 대한 특례를 규정한 법으로, 국민경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정되었습니다. 상가건물의 임대차에서 일반적으로 사회적 경제적 약자인임차인을 보호하기 위한 것으로 주요 내용은 다음과 같습니다
1. 대항력부여:임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 이후에 건물소유주가 변동되어도 새로운 소유주에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
2. 우선변제권인정:대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우 임차한 건물이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 3. 최우선변제권인정:보증금이 소액인 경우 임차인이 최우선 변제권을 행사할 수 있습니다. 지권리는 배당절차에서 다른 채권자들보다 우선하여 변제받을 수 있는 권리입니다.
4. 임대료인상제한:임대차계약 또는 약정한차임이나 보조금액의 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 임대료인상률은 연 5%를 초과할 수 없습니다.
5 계약갱신요구권:최초의 임대차기간을 포함한 전체임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다, 다민 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하는 등 일정한 사유가 있는 경우 계약갱신요구권이 인정되지 않습니다.
6. 권리금보호:임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다
7. 표준계약서 작성권장:법무부장관은 국토교통부장관과 협의하여 표준계약서를 정하고 상인회 등에 이를 사용할 것을 권장할 수 있습니다.
위와 같은 내용 외에도 여러 내용의 조항이 있으므로 자영업자라면 반드시 숙지해야 합니다. 이를 통해 자신의 권리를 보호하고 안정적이 영업활동을 유지할 수있습니다. 과거에는 2년, 5년이라 임차인이 불리할 수밖에 없었으나 현재는 많이 개선된 것 같습니다
상가임대차보호법의 적용범위
이번은 모드 상가건물에 적용되는 것은 아니며 다음의 기준을 충족해야 합니다.
-지역별 보증금한도:지역별 2023년 기준 서울 9억 이하, 수도권 과밀억제권역 및 부산광역시의 경우 6억 9천만 이하, 광역시(수도권, 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외) 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시의 경우 5억 4천만 이하, 그 밖의 지역은 3억 7천만 이하입니다.(월세 보증금환산한 금액)
-일시사용을 위한 임대차:일시사용이 명백한 경우에는 이법이 적용되지 않습니다.
자신이 임차한 건물이 위의 기준을 충족하는지 확인하고 만약충족하지 않으면 이법의 일부조항만 적용될 수 있음을 유의해야 합니다, 이런 사항들이 숙지되어 있으면 자신의 권리를 보호하고 분쟁을 예방할 수 있습니다.
1. 권리금이란?
상가임대차계약에서 매우 중요한 요소 중 하나인 권리금에 대해 알아보겠습니다
권리금은 기존세입자가 새로운 세입자에게 양도하는 금전적 가치를 의미합니다 이는 해당상가 나 점포의 위치, 시설, 고객수, 영업노하우등 다양한 요소에 의해 결정됩니다, 일반적으로 이전 세입자는 새로운 세입자로부터 권리금을 받아 지신의 투자를 회수해서 보상을 받습니다.
권리금은 종종 법적으로 보호되지 않기 때문에 자영업자들은 계약 전에 권리금의 성격과 조건을 명확하게 이해하고 합의하는 것이 중요합니다, 임대인과 신규임차인 사이에서의 갈등이 나 사기등의 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
다라서 계약서에 권리금에 대한 명시적인 조항을 포함시키고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다, 나중에 생길 수 있는 문제를 최소화하고 안정적인 운영을 보장할 수 있습니다
권리금보호조치
임차인의 권리금회수기회를 보호하기 위한 몇 가지 조치를 취하고 있습니다
1. 신규임차인주선:임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차종료 시까지 현임차인은 신규임차인을 구해 주선해야 합니다, 이때건물주는 정당한 사유 없이 신규임차인과 계약체결을 거부할 수 없습니다.
2. 정당한 사유 없는 계약체결거부금지:건물주가 이를 위반하여 임차인에게 손해를 방생하게 한경우 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
3. 현저히 고액의 차임과 보증금요구금지:신규임차인에게 현임차인에게 지급했던 권리금과 비교하여 현저히 높은 고액의 차임과 보증금을 요구할 수 없습니다, 이로 인해 신규임차인과 계약체결이 무산된 경우 손해배상책임을 물을 수 있습니다.
4. 방해행위금지:임차인의 권리금회수를 방해하는 행위를 해서는 안됩니다 이러한 행위로 임차인예개손해가발생시 손해배상책임을 물을 수 있습니다. 예를 들어 신규임차인에게 별도의 권리금을 요구하가나 수수하는 행위, 주변시세보다 현저히 높게 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, 그밖에 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약체결을 거부하는 행위 등이 있습니다.
5. 손해배상청구권:임차인이 손해를 입은 경우, 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 손해배상을 청구해야 합니다.
1. 상가임대차계약 시 체크리스트
1. 등기부등본확인:건물의 소유주와 채무현황, 근저당이나 압류등 설정되어 있으면 해결할 수 있는 사항인지 검토 후 결정해야 합니다.
2. 임대인신분증확인:실제건물주와 의 계약체결인지 관리인과의 위임계약인지 확인해야 합니다.
3. 계약서기재사항:계약기간, 특약등을 주의 깊게 작성하고 확인합니다.
4. 보증금과 월세인상률확인:상가임대차보호법에서는 보증금과 월세의 인상률을 제한하고 있습니다, 가능하면 계약서에 명시하는 것이 좋습니다, 실무에서는 여려움이있는 것도 사실입니다.
5. 사업자등록신청:계약체결 후에는 사업자등록을 신청해야 합니다. 그래야 이법의 보호를 받을 수 있습니다.
6. 확정일자부여:확정일자를 받으면 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 우선변제받을 수 있습니다
7. 중도해지:중도해지 가능여부와 그 조건을 미리 확인, 계약서에 명시합니다.
8. 원상회복의무:계약이 종료될 때 임차인이 건물을 원래상태로 회복해야 하는 의무를 말합니다. 의무와 범위를 미리 확인하고 명시하는 것이 좋습니다.
임대료조정 및 분쟁해결방안
-협의조정:계약기간 중 임대료조정이 필요할 수도 있습니다, 양측이 협의를 통해 조정하는 것이 일반적입니다
-공정거래위원회의 차임등의 증감청구권:이 가이드라인은 임대료조정시 참고기준을 제시하고 있습니다, 임대인, 임차인 모두에게 유용한 자료입니다.
-상가건물임대차분쟁조정위원회이용:대한법률구조공단에서는 임대료조정등 상가임대차와 관련된 분쟁을 조정하는 조정위원회를 운영하고 있습니다, 소송에 비해 비용과 시간이 적게 소요되는 장점이 있습니다.
-소송제기:위의 방법으로 문제가 해결되지 않으면 비용과 시간이 많이 소요되는 소송을 제기할 수도 있습니다.
권리금회수를 위한 팁
적정 권리금을 받고 가게를 양도하기 위해서는 몇 가지 팁이 필요합니다
-적극적 마케팅:적그적으로 마케팅하여 가게의 인지도를 높입니다 sns 등을 활용하여 홍보하고 고객들의 많은 후기를 유도하는 것도 좋은 방법입니다
-단골유치:단골손님의 유치로 안정적인 수익을 보장합니다, 신규임차인에게도 긍정적인 효과가 있습니다,
-경쟁업체분석:주변가게들의 대략적인 권리금을 알아봅니다
-적절한 시기선택:경기가 좋은 성수기에 양도하는 게 권리금을 조금이라도 높이 힐수 있습니다.
-전문가의 조언:부동산중개소나 변호사등 전문가들은 시장동향을 파악하고 적절한 양도 전략을 제시해 줄 수 있습니다
상가임대차의 최신동향
법적변화등 최신동향을 파악하는 것은 자영업자에게 매우 중요합니다 코로나 때도 정부의 다양한 지원책이 있었습니다
상권변화에 대응해야 합니다 상권은 변하기 때문 애 이러한 변화에 능동적으로 대처해야 합니다
오늘은 이렿게 상가임대차보호법과 권리금회수, 보호, 기회 잡기 위한 방안 등을 알아보았습니다, 이글이 적게나마도움이 되었으면 합니다.
